芦屋川エリア

芦屋川エリアは、兵庫県の中でも住宅地として広く知られている街です。芦屋川ぞいには桜並木があり、春には多くの方がお花見に訪れます。阪急・JR・阪神の3つの路線が使え、大阪にも神戸にも出やすい場所です。

このエリアで家を建てる・買う・手を入れるときに、ぜひ知っておきたいのが、芦屋市の景観地区と地区計画のルールです。このページでは、芦屋市の資料をもとに分かりやすくまとめました（出典はページの最後に載せています）。

芦屋は「市全体が景観地区」

芦屋市は、市内全域を景観法にもとづく景観地区に指定しています。

外壁の色を変えるだけでも、認定が必要

芦屋市によると、市内のすべての建築物について、次のような工事をするときは、景観法にもとづいて市長の認定を受ける必要があり、認定を受けるまで工事に着手できません。

• 新築、増築、改築、移転
• 外観を変えることになる修繕や模様替え
• 色彩の変更

つまり、外壁や屋根を今と違う色に塗り替えるときも、手続きが必要になることがあります。塗り替えを考えている方は、色を決める前に、景観の手続きに慣れた業者かどうかを確認しておきましょう（外壁塗装の進め方は外壁塗装の見積もりで「総額」を確かめるポイントにまとめています）。

そもそも芦屋は「国際文化住宅都市」

芦屋市の資料によると、芦屋市には昭和25年に国会で可決され、住民投票を経て制定された「芦屋国際文化住宅都市建設法」という、芦屋市のためだけの法律があります。住宅都市としての街づくりは、こうした歴史にも支えられています。

地区計画で決められている、主なルール

芦屋市には22の地区計画があり（2026年7月時点）、芦屋川・JR芦屋駅のまわりにもいくつかあります。その多くは、「阪神・淡路大震災のあと、中高層の集合住宅が増え、山手幹線の整備で住環境が急に変わることが予想された」ことをきっかけに、低層の住宅を中心とした閑静な住環境を守るために決められました。

地区計画	場所（芦屋市の資料より）
西芦屋町地区	阪急とJRにはさまれた、芦屋市の西部。約6.1ha
月若町地区	阪急とJR、芦屋川に囲まれた地区。阪急芦屋川駅前を含む。約6.1ha
松ノ内町地区	JR芦屋駅の北西。約6.9ha
大原町地区	JR芦屋駅の北東。約18.1ha

住宅地区の代表的なルール（松ノ内町地区・西芦屋町地区の例）

ルール	内容
建てられない建物	お店・飲食店（小さなお店を兼ねた住宅などの例外あり）、1戸40㎡未満の集合住宅
土地を分けるときの広さ	2,000㎡未満の土地を分けるなら1区画130㎡以上、2,000㎡以上なら150㎡以上
建物の高さ	10mまで（敷地500㎡以上なら12mまで）
隣の敷地からの距離	敷地の広さによって0.7m〜2m以上離す
色・看板	屋根や外壁の色は周りと調和したものにする。看板の大きさにも決まりがある

芦屋川沿いは、さらに細かいルール（月若町地区の「低層住宅地区」）

月若町地区のうち、芦屋川沿いの「低層住宅地区」（約0.3ha）では、芦屋川沿いの景観に配慮して、さらに細かいルールがあります。

• 土地を分けるなら、1区画210㎡以上（2,000㎡以上の土地なら250㎡以上）
• 建物の高さは10mまで、軒の高さは7mまで
• 道路から2m以上、隣の敷地から1m（敷地500㎡以上なら1.5m）以上離す
• 敷地の30％以上を緑化する

※ 地区計画が決まったときにすでにあった敷地や建物には、例外のしくみがあります。実際の土地にどのルールがかかるかは、必ず芦屋市に確認してください。

家を買う・売る・手を入れる前に確認したいこと

工事の前に、2つの手続きを確認

芦屋で家を建てたり、外まわりに手を入れたりするときは、

1. 景観地区の認定（新築・増改築・外観の変更・色の変更など）
2. 地区計画の届出（地区計画の区域なら、工事を始める30日前まで。建物の新築だけでなく、外壁の形や色の変更、木の伐採も対象）

の2つが関係することがあります。どちらも芦屋市の窓口で相談できます。

土地を分けて売る・相続するとき

「広い土地を分けて売りたい」「相続で兄弟で分けたい」というときは、地区計画の最低敷地面積に気をつけましょう。ルールより小さく分けると、家が建てられない土地になってしまうことがあります。

古い家をどうするか

昔からのお住まいを、次の世代がどうするか悩む方も少なくありません。建て替える場合は、今のルール（高さ・壁面の位置・緑化など）に合わせる必要があります。売る・貸す・建て替えるのどれがよいか、早めに家族で話し合っておくと安心です（実家じまいと空き家の話もあわせてご覧ください）。

庭木と緑化

緑化率のルールがある地区では、庭木の手入れも欠かせません。大きくなりすぎた木をどうするか迷ったら、伐採・剪定を業者に頼む前に確かめたいことも参考にしてください。なお、地区計画の区域では木竹の伐採も届出の対象になっています。

価格や取引の情報は

2026年の基準地価では

2026年9月に兵庫県が公表した地価調査（基準地価、7月1日時点）では、このエリアの地点が県内の上位に入りました。

地点	用途	2025年	2026年	変動率
大原町	住宅地	75万円	80.5万円	+7.3%（県内の住宅地で価格1位）
業平町	商業地	93万円	105万円	+12.9%（県内の商業地で上昇率1位）
公光町	商業地	84万円	92.5万円	+10.1%（県内の商業地で上昇率5位）

（価格は1㎡あたり）

業平町は、芦屋市が進める「JR芦屋駅南地区第二種市街地再開発事業」の施行地区（業平町・上宮川町・船戸町・大原町の各一部、約1.1ha）がある町です。兵庫県は、JR芦屋駅南地区の再整備が進んでいることなどから地域の発展への期待感が高まり、7%を超える大きな上昇率になっていると説明しています。芦屋市全体の商業地の平均も+9.5%でした。

過去の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。売る・買うときは、複数の会社に話を聞いて比べることをおすすめします。

芦屋市の補助制度は芦屋市の住まいの助成・補助まとめに、山手の土地の注意点は芦屋の高台エリアで擁壁をチェックしたほうがいい理由にまとめています。

こんな方に向いています

• 閑静な住宅地で、緑や川の景観を大切にしながら暮らしたい方
• 阪急・JR・阪神を使い分けて、大阪・神戸に出かけたい方

一方で、建物の高さや色、土地の分け方などにルールがあるので、「自由に建てたい」「土地を細かく分けて活用したい」という方は、事前によく確認しておきましょう。

このページの出典

• 芦屋市「芦屋市の景観地区」（景観地区の範囲、認定が必要な行為）
• 芦屋市「芦屋川特別景観地区【概要】」（PDF）
• 芦屋市「地区計画」（届出が必要な行為、30日前までの届出）
• 芦屋市「芦屋市での地区計画の区域」
• 芦屋市「西芦屋町地区地区計画」「月若町地区地区計画」「松ノ内町地区地区計画」「大原町地区地区計画」
• 芦屋市「用語の説明」（芦屋国際文化住宅都市建設法）
• 兵庫県「令和8年兵庫県地価調査について（兵庫県の地価動向）」（2026年9月公表、基準日 2026年7月1日）
• 芦屋市「JR芦屋駅南地区第二種市街地再開発事業 事業計画の変更」（PDF、施行地区）
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

（いずれも2026年10月に内容を確認しています）

※ 景観地区や地区計画の内容は変更されることがあります。実際の土地や建物にどのルールがかかるか、どんな手続きが必要かは、芦屋市 都市政策部 都市戦略室 まちづくり課（電話：0797-38-2109）などの窓口に確認してください。