家を売ったあとに不具合が見つかったら？契約不適合責任の基本｜買主の4つの請求と1年の通知、知っていて言わなかったことは免責されない

家を売ったあと、「雨漏りしていた」「シロアリがいた」と買主から連絡が来たら、どうなるのでしょうか。関係するのが、売主の契約不適合責任です。

この記事は、法務省の資料と民法の条文をもとに書いています（出典は記事の最後に載せています）。

※ 実際の責任は、契約書の内容や個別の事情によります。具体的なトラブルは、不動産に詳しい弁護士などに相談してください。

012020年4月に、ルールが変わった

2020年4月1日に施行された改正民法で、引き渡した物が種類、品質、数量の点で契約の内容に合っていない場合の売主の責任が整理されました。「契約に書いてある内容と合っているか」が基準です。

02買主ができる4つの請求

法務省の資料によると、売主と買主のどちらに帰責事由（責任の原因）があるかで、できる請求が変わります。

031年の通知

種類や品質が契約に合っていなかった場合、買主は、不適合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があります。

国土交通省の資料などでは、改正前は1年以内に権利を行使する必要があったのが、改正後は通知で足りるようになった、と説明されています。また、売主が引き渡しのときに不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときは、この制限はかかりません。

04「責任を負わない」特約はできる？

中古住宅の売買では、特約で売主の責任を限定することがあります。ただし、民法572条には次の決まりがあります。

担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実（中略）については、その責任を免れることができない。

つまり、知っていて言わなかったことは、特約があっても責任を免れません。売主は、知っている不具合を正直に伝えることが大切です。伝える内容は売却の告知事項をご覧ください。

売主が宅地建物取引業者の場合は、買主に不利な特約について別の制限があります（宅地建物取引業法）。

05売る前にできる備え

この記事としての整理です。

1. 知っている不具合を書き出す：雨漏り、シロアリ、設備の故障、修理の履歴
2. 契約書で対象と期間を確認する：どこまで責任を負うのか、仲介の不動産会社と確認する
3. 状態を調べておく：インスペクション（建物状況調査）を使う方法もある
4. 不動産会社選びは媒介契約3種類もご覧ください

06まとめ

• 売主の責任は、契約の内容に合っているかで判断する
• 買主は、追完、代金の減額、損害賠償、解除を請求できる
• 種類・品質の不適合は、知ってから1年以内の通知が必要
• 免責の特約があっても、知りながら告げなかった事実は責任を免れない