家を売るとき、不動産会社への頼み方は3種類｜一般・専任・専属専任媒介のちがい、査定額の根拠、仲介手数料の上限（宅地建物取引業法で解説）

家や実家を売るとき、多くの人は不動産会社に買い手を探してもらいます。このとき不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約には3つの種類があり、ルールが宅地建物取引業法で決められています。

この記事は、宅地建物取引業法・同施行規則の条文と、国土交通省の資料をもとに書いています（出典は記事の最後に載せています）。

ひとことで言うと：不動産会社への頼み方は「一般」「専任」「専属専任」の3種類。専任・専属専任は1社だけに頼むかわりに、販売状況の報告やレインズ（不動産の情報網）への登録が義務になります。査定額については、不動産会社は根拠を示さなければならない決まりです。

013つの媒介契約のちがい

（休業日は、レインズへの登録の日数に数えません）

• 専任媒介：ほかの不動産会社に重ねて頼むことを禁じる媒介契約です（宅地建物取引業法34条の2第3項）。
• 専属専任媒介：専任媒介のうち、不動産会社が見つけた相手以外とは契約できないという特約がついたものです。
• 専任・専属専任の有効期間は、3か月をこえられません。長く定めても3か月になります。更新は依頼者の申し出によってでき、更新後も3か月までです。

どの契約でも、買いたいという申し込みがあったときは、不動産会社は遅滞なく依頼者に報告しなければなりません（34条の2第8項）。

02査定額には「根拠」が必要

宅地建物取引業法34条の2第2項では、不動産会社が売り出す価格（または評価額）について意見を言うときは、その根拠を明らかにしなければならないとされています。

• 「この価格で売れます」と言われたら、どんな取引事例や条件をもとにしたのかを聞いてみましょう
• 何社かに査定を頼むと、根拠の説明のちがいから、その会社の考え方が見えてきます

03媒介契約の書面に書かれること

不動産会社は、媒介契約を結んだら、遅滞なく書面をつくって依頼者に渡さなければなりません（34条の2第1項）。書面には、たとえば次のことが書かれます。

• 物件を特定するための表示
• 売り出す価格（評価額）
• ほかの不動産会社にも頼めるかどうか（一般か専任か）
• 中古の建物なら、建物状況調査（インスペクション）をする人のあっせんについて
• 有効期間と解除について
• レインズへの登録について
• 報酬（仲介手数料）について

04仲介手数料の上限

不動産会社が受け取れる報酬（仲介手数料）には、国土交通大臣の告示で上限があります。売買の場合、依頼者の一方から受け取れる額は、物件の価格に応じて次の料率をかけた額の合計以内です（国土交通省の資料、税込）。

800万円以下の空き家などの特例（2024年7月から）

国土交通省は、空き家などの流通を進めるため、2024年7月1日から報酬の規制を見直しました。

• 物件価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）は、媒介に必要な費用を考えて、原則の上限をこえて報酬を受け取れる。上限は30万円の1.1倍（33万円）
• この特例を使うときは、媒介契約を結ぶ前に、上限の範囲内で報酬額を説明し、依頼者と合意する必要がある

郊外や古い実家など、価格の安い物件を売るときは、仲介手数料が「価格×料率」より高くなることがあります。契約の前に、報酬額の説明を受けて納得してから契約しましょう。

05西宮・芦屋で家を売るときに、あわせて確認したいこと

• 売ったときの税金（3,000万円の特別控除など）は西宮・芦屋で家を売るときの税金
• 実家を片づけて売るまでの流れは実家じまいの進め方
• 売るときに伝えるべきこと（告知事項）は家を売るときの告知事項

06まとめ

• 不動産会社への頼み方は一般・専任・専属専任の3種類
• 専任・専属専任は有効期間3か月まで。報告は2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）、レインズ登録は7日以内（専属専任は5日以内）
• 査定額には根拠の説明が必要。何社かの説明をくらべる
• 仲介手数料には上限がある。800万円以下の空き家などは特例で33万円までになることがあり、事前の説明と合意が必要