賃貸の退去費用、どこまで払う？原状回復ガイドラインで見る借主負担の例｜画鋲はOK、くぎ穴は？クロスは6年

賃貸を退去するときに、思ったより高い修繕費を請求された。そんなときに確認したいのが、国土交通省の原状回復ガイドラインです。

この記事は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」と民法をもとに書いています（出典は記事の最後に載せています）。

※ ガイドラインは一般的な基準で、法的な拘束力はありません。実際の負担は契約内容や部屋の状態によって変わります。困ったときは、消費者ホットライン（188）などに相談してください。

01基本の考え方

ガイドラインは、部屋の傷みを3つに分けて考えています。

民法621条でも、賃借人の原状回復義務から、通常の使用で生じた損耗と経年変化は除かれています。

02具体例

ガイドラインの考え方です。

03借主の負担でも、新品の値段を全部払うわけではない

借主の負担になる場合でも、経過年数を考えるのがガイドラインの考え方です。

たとえば壁紙（クロス）は、6年で残存価値1円となるような直線を想定して、負担の割合を計算します。長く住んでいるほど、負担の割合は小さくなります。

また、クロスの張り替えは、傷を含む一面分の費用を借主の負担とするのが妥当と考えられる、とされています。部屋全体の色や模様をそろえるための張り替えまで、借主が負うわけではありません。

04「借主負担」の特約があるときは

契約書に特約があると、通常損耗の修理費を借主が負担する場合があります。ただ、ガイドラインが紹介する判決では、少なくとも、負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて、借主がはっきり分かって合意していることが必要とされています。

契約の前に、特約の欄を確認しましょう。更新料や敷引きについては賃貸の更新料と敷引きもご覧ください。

05トラブルを防ぐために

1. 入居するときに写真を撮っておく（傷、汚れ、設備の状態）
2. 退去の立ち会いで、請求の内容を確認する
3. 請求額に納得できないときは、明細と根拠をたずねる

06まとめ

• ふつうの生活でできた傷みと年月による変化は、原則として貸主の負担（民法621条）
• くぎ穴やタバコのヤニなどは借主負担になることが多い
• 借主負担でも、クロスは6年で残存価値1円として計算する
• 特約は、範囲が具体的で、はっきり合意していることが必要