西宮・芦屋で空き家を解体して駐車場にする前に。固定資産税の「住宅用地の特例」と、建物を残したまま貸す方法

だれも住んでいない実家。建物は古くなってきたし、いっそ取り壊して駐車場にしようか——。そう考える方は少なくありません。

ただ、家を取り壊すと、土地の固定資産税が上がることがあります。この記事では、西宮市・芦屋市の公式情報をもとに、解体する前に知っておきたい固定資産税のしくみと、建物を残したまま駐車スペースだけ貸す方法をまとめます（出典は記事の最後に載せています）。

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなっている

西宮市・芦屋市とも、人が住むための家が建っている土地（住宅用地）には、**「住宅用地の特例」**があります。土地の評価額に次の割合をかけた額をもとに税金を計算するので、税額がかなり軽くなります。

取り壊すと、特例が使えなくなることがある

家を取り壊して更地や駐車場にすると、1月1日の時点で「住まいの敷地」ではなくなるため、住宅用地の特例が使えなくなることがあります。そうなると、土地の固定資産税が上がる可能性があります。

取り壊す時期についても、知っておきたいことがあります。

• 芦屋市のよくある質問では、固定資産税は1月1日時点の状態でその年度の税額が決まるため、1月1日を過ぎてから取り壊しても、その年度の税額は変わらず、還付もないと案内されています（全国どこの市町村でも同じとされています）。
• 西宮市・芦屋市とも、家を建て替える場合には、条件を満たせば取り壊したあとも特例を続けられる仕組みがあります（申告が必要です）。
• 家を取り壊したときは、西宮市では「家屋の滅失届」を出すよう案内されています。

税額がどのくらい変わるかは、土地の広さや評価額によってちがいます。くわしくは、西宮市は資産税課、芦屋市は課税課に確かめてください。

「駐車場にしたい」なら、まず今あるスペースだけ貸す方法も

「実家を駐車場にして収入にしたい」と考えたとき、いきなり解体しなくても、今ある駐車スペースだけを貸す方法があります。

ネットで駐車スペースを時間貸しする「駐車場シェア」のサービス「特P（とくぴー）」の公式の案内では、次のように説明されています。

• 車1台分、またはバイク1台分のスペースがあれば貸し出せる
• 登録は無料で、工事やゲートなどの設備はいらない
• 貸す日・時間・料金はオーナーが決められる
• 予約が入っていなければ、すぐにやめられる

建物を残したままなので、住宅用地の特例が続くかどうかの問題はおきにくく、**実家をどうするか決まるまでの「つなぎ」**として使えます。ただし、住んでいない家の敷地が住宅用地として扱われ続けるかは、家の状態などによっても変わります。気になる方は市に確かめてください。

解体する前に確かめたいこと

空き家のまま放っておくと、特例が外れることも

空き家を管理せずに放っておき、市から「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けると、住宅用地の特例が使えなくなることがあります。解体しない場合も、換気や庭木の手入れなど、ふだんの管理は必要です。空き家の制度については、空き家を放置するとどうなる？「空家等対策特別措置法」の話でまとめています。

売るなら、解体するかどうかは不動産会社と相談

実家を売ることも考えているなら、「古家つきで売る」か「解体して更地で売る」かで、売れやすさや費用が変わります。解体する前に、不動産会社に相談してみましょう。実家じまいの進め方は、西宮市で、実家じまい・空き家を売りたいときに、まず確認することでご案内しています。

駐車場シェアを始める前の確認

貸してよい場所か（共有名義なら家族の同意）、近所への配慮、税金の扱いなどは、西宮・芦屋で自宅の駐車場を貸したいとき。時間貸しの始め方と、貸す前に確かめたいことでくわしくまとめています。

まとめ

• 家が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽くなっている（200平方メートルまでの部分は評価額の6分の1）
• 取り壊して更地や駐車場にすると、特例が使えなくなり、土地の固定資産税が上がることがある
• 固定資産税は1月1日時点の状態で決まる。取り壊す時期と、建て替えの特例を確かめておく
• 駐車場にしたいなら、解体する前に、今ある駐車スペースだけ貸す方法もある
• 税額は土地によってちがうので、西宮市は資産税課、芦屋市は課税課に確かめる

この記事の出典

• 西宮市「固定資産税（土地）の税負担」（2024年8月21日更新）
• 西宮市「建替えに係る住宅用地の特例の適用について」
• 西宮市「固定資産税（土地・家屋）書式一覧」
• 芦屋市「土地の評価と特例措置」（2023年5月9日更新）
• 芦屋市「FAQ）最近家屋を取り壊しましたが、固定資産税の還付はありますか？」
• 芦屋市「住宅建替え中の土地に係る固定資産税・都市計画税の課税標準の特例申告書」
• 特P「駐車場の貸し出し（オーナー向け案内）」「よくある質問（駐車場登録）」

（いずれも2026年10月に内容を確認しています）

※ 固定資産税の扱いは、土地や建物の状態によって変わります。実際の税額や手続きは、市役所の担当課に確認してください。